Gayrimenkul Türkiye Yuvarlak Masa Toplantıları’nın 19.’su, 12 Aralık’ta Park Dedeman Levent Hotel ev sahipliğinde gerçekleşti. Toplantının izleyicileri, iki oturumda belediye, yatırımcı ve danışmanların gözünden kentsel dönüşüm deneyimlerini detaylı olarak dinleme fırsatı buldular.
Gayrimenkul Türkiye Dergisi Genel Yayın Yönetmeni Kuyaş Örs’ün konuşmasıyla başlayan toplantıda oturum moderatörleri, BNR Kentsel Dönüşüm ve Planlama Genel Müdürü Bener Karagedikli ve Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Kurucusu ve Yönetici Ortağı Neşecan Çekici oldu. Karagedikli’nin yönettiği ilk oturumda İskenderun Belediye Başkan Yardımcısı Ahmet Çetinkaya, Sakarya Erenler Belediye Başkanı Cavit Öztürk ve Beyoğlu Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şefi Ufuk Altunbaş temsil ettikleri belediyelerin geçirdikleri kentsel dönüşüm deneyimleri konusunda dinleyicileri aydınlattılar. Çekici ise ikinci oturumda Nuhoğlu İnşaat Genel Müdür Yardımcısı Hasan Can Yavuz, Sampaş Kentsel Dönüşüm Direktörü Serdar Serdaroğlu ve Avrupa Gayrimenkul Değerleme Kentsel Dönüşüm Takım Lideri Berkay Okçuoğlu’na kentsel dönüşüm sürecine dair sorular yöneltti.
2. Oturum: Uzlaşının önemi
İkinci oturumda konuşmacılar, moderatör Neşecan Çekici’nin kısa girişinin ardından ilk turda kentsel dönüşüm sürecinde uzlaşma sürecinin önemini tartıştılar. Çekici, giriş konuşmasında ülke ekonomisi açısından yıllardır güncel ve önemli bir konu olan kentsel dönüşümün disiplinlerarası konumuna dikkat çekti: “Kentsel dönüşüm; geliştirme, değerleme ve başka onlarca disiplinin katkı verdiği bir süreç. Bu süreçte vizyon eksikliği söz konusu olunca hem vatandaş hem de sektör oyuncusu olarak rahatsızlık duyuyoruz. Kentsel dönüşüm, arazi kullanımı yönetimi çerçevesinde bir estetik anlayışı, estetik algı da sosyal değişimi beraberinde getiriyor.”
Kentsel dönüşüm sürecinin uzlaşma yönetimi ile başladığını belirten Çekici, rantın adil paylaşılmadığı bir düzenin sürdürülebilir olmadığını vurguladı ve kentsel dönüşüm sürecinde uzlaşının rolü üzerine kurgulanan ikinci oturumun ilk sözünü Serdar Serdaroğlu’na verdi. Serdaroğlu, uzlaşı kültürünün oluşturulması bağlamında, içinde bulunduğu Antalya Kepez Santral Kentsel Dönüşüm Projesi’nde edindiği deneyimleri aktardı.
Serdar Serdaroğlu: “İnsanları ikna etmek çok zor, kandırmak çok kolay”
Sözlerine uzlaşı sürecinin kentsel dönüşümün en önemli parçası olduğunu belirterek başlayan Serdaroğlu, başarılı olmuş veya olma yolundaki projelerin ortak özelliklerinin detaylı teknik çalışmalar, iyi yönetilmiş bir uzlaşı süreci ve finansman olduğunu savundu. Uzlaşı sürecine bir parantez açan Serdaroğlu, birçok başarılı ve başarısız projede yer aldığını da belirterek süreci yönetmenin dört ayağını güven, sürekli iletişim, adil paylaşım ve süre olarak tanımladı: “Türkiye’de insanları ikna etmek çok zor, kandırmak çok kolay. Yatırımcı, danışman veya geliştiricinin yarattığı güvenden daha önemlisi yerel yönetimin yarattığı güven. Antalya Kepez Santral Kentsel Dönüşüm Projesi’nde 3.200 hak sahibi ile yürütülen ve %100 başarı ile sonuçlanan uzlaşı sürecinde gördük ki sürekli iletişim ve bilgi paylaşımı, sürecin başını zorlaştırsa da yaratılan güven ile ilerlemeyi kolaylaştırıyor. Adaletli paylaşım modelini şeffaf bir şekilde hak sahipleri ile paylaşırsanız çok daha az soruyla karşı karşıya kalıyorsunuz ve yanıtları da çok kolay oluyor. En önemli noktalardan biri de sürecin hızlı ilerlemesi. Bir alan kentsel dönüşüm alanı ilan edildikten sonra uzlaşı süreci ne kadar hızlı ilerlerse proje o kadar çabuk tamamlanıyor. Antalya’daki projenin uzlaşı süreci yaklaşık 4 ayda tamamlandı.”
Moderatör Çekici’nin yönlendirmesiyle ikinci turdaki konuşmasında sözleşme aşamasına ayrı bir parantez açan Serdaroğlu, sözleşme konusunun özellikle Fikirtepe gibi, bir yerel yönetimin ağırlığı olmaksızın, yatırımcı ve hak sahibinin direkt temasta olduğu durumlarda ayrı bir uzmanlık alanına dönüştüğünü savundu. Yerel yönetimin güçlü olduğu durumlarda ortamda hakim olan güvenden ötürü sözleşme aşamasının daha kolay aşıldığını söyleyen Serdaroğlu, “Sözleşmelerde hak sahibi vatandaşın istediği şey güvenmek. Yatırımcı ve hak sahibinin karşı karşıya olduğu durumlarda herkes kendi tarafının avantajlarını koruyor. Bu durumda da her iki tarafın da haklarını koruyabilecek bir sistem kurmak gerekiyor,” dedi.
Hasan Can Yavuz: “Fikirtepe’de çalışmalar başladığında Kanun henüz anlaşılmamıştı”
Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm çalışmaları konusunda deneyimlerini aktaran Hasan Can Yavuz uzlaşıdan yola çıkarak alınan mali ve yönetimsel riskleri tanımladı. Serdaroğlu’nun söz ettiği durumların farklı versiyonlarını yaşadıklarını belirten Yavuz, Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm çalışmalarının 60 bağımsız adada faaliyet gösteren 30 civarı firmayı kapsadığını ve bu çalışmaların 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli alan ilan edilmemiş bir Fikirtepe’de gerçekleştiğini hatırlattı. Yavuz, hak sahipleriyle tanışma ve uzlaşı çalışmalarının hem rekabetçi bir ortamda, hem de Kanun’un ilk oturumda da değinilen faydalarının tam anlaşılmadığı ve pratiğinin henüz gelişmediği dönemde yürütüldüğünü vurguladı. Fikirtepe’deki finansman modelinin “tamamen müteahhitlerin becerileri doğrultusunda oluştuğunu” aktaran Yavuz, çalışmalarında bugün gelinen noktada, firmalardan bir kısmının çalışmalarını bitirdiğini; bir kısmının ise çalışmalara hiç başlayamadığını veya mali sıkıntı içinde olduğunu belirtti.
Çekici’nin özellikle yerel yönetimin katılmadığı durumlarda atılan yanlış adımlara dair sorusunu yanıtlayan Yavuz, Fikirtepe’de çalışmalar başlamadan önce bir tip proje belirlenmesinin ve tüm müteahhitlerin aynı sözleşmeyi uygulamasının faydalı olacağını savundu ve ekledi: “Keşke tüm projeler için ‘paylaşım, yapım ve kontrol metodundan teslim süreçlerine her şeyleri aynı olacak’ denilmiş olsaydı. Keşke arsa sahipleri, kendi içlerinde organize olabildikleri gibi bir takım teknik ve hukuki birimler oluşturarak müteahhitlerle bilinçli görüşmeler gerçekleştirebilselerdi.”
6306 sayılı Kanun’un uygulanışının anlaşılması sırasında geçen sürenin hem yükleniciye hem de hak sahibine zarar verdiğini belirten Yavuz, son durumun hiçbir paydaşı memnun etmediğini söyledi: “Tek bir sorumlu aramak mümkün değil. Hepimizin az çok tuzunun bulunduğu bir çorbada gelinen nokta bu.”
Berkay Okçuoğlu: “Alan esaslı modele karşı değer esaslı modelin avantajları anlaşıldı”
Çekici’nin deyimiyle “kentsel dönüşüm sürecinde adaletin terazisi rolünü üstlenen” değerleme sektörünün sürece katkısını Berkay Okçuoğlu anlattı. Değerlemenin kentsel dönüşüm sürecindeki temel amacının yatırımcılar ve hak sahipleri arasında denge ve uzlaşıyı sağlayabilmek olduğunu belirten Okçuoğlu, taraflar arasında uzlaşıyı, oluşturulan değer tespitleri doğrultusunda farklı kültürleri paylaşan hak sahipleri arasında hakemlik yaparak sağladıklarını söyledi. Kentsel dönüşümü tekil bina ve toplantının konusu olan mahalle ölçeğinde olmak üzere iki ölçekte değerlendirdiklerini belirten Okçuoğlu, her iki ölçekte de değerleme uzmanlarına iş düştüğünü vurgulayarak yaşanılan sorunları şu şekilde dile getirdi: “Tekil bina bazlı çalışmalarda karşımıza çıkan sorunlar genellikle arsa payına ve azınlıkta kalan hak sahipliğine dair sorunlar oluyor. Mahalle bazlı çalışmalarda ise konu tamamen uzlaşıyı sağlamak ve hak sahipliği tespitini yapmak.”
Çalışmalarında değer esaslı bir model uyguladıklarını anlatan Okçuoğlu, “Bilincin az olduğu dönemde süreç genellikle alan bazlı modellerle çözülmeye çalışılsa da değer bazlı tespitlerin daha gerçekçi sonuçlar verdiğini gördük,” dedi. Hasan Can Yavuz da bu noktada Fikirtepe’de sürecin alan bazlı ilerlediği çalışmalarda hak sahipleri arasında sorun çıktığını, bu sorunlardan hareketle firmaların değer bazlı modelle ilerleme yoluna gittiğini ekledi: “Değer bazlı model insanlara son derece kolay bir şekilde anlatılabiliyor. Çünkü herkes aynı matematiği çok rahat bir şekilde kurgulayabiliyor.”
Tasarımın hak paylaşımına etkisi konusunda Okçuoğlu, hak sahiplerinin projeye katılım payları tespit edildikten sonra yeni proje için pay dağıtımı sırasında borçlanmayı mümkün mertebe sıfırlamak için mimarlarla masaya oturabildiklerini açıkladı: “Oranını belirli bir yüzdeye kadar düşürdüğümüzde borçlanmayı bertaraf edebiliyoruz. Artı eksi borçlanmayı başka türlü gidermenin söz konusu olamadığı durumlarda ise hak sahipleri ve mimarlar arasında talep alışverişini sağlıyoruz.”[/column]
Write a comment: