Gayrimenkul Değerleme sektörü; gayrimenkul sektörünün nabzını en iyi tutan sektörlerden biridir. Biz de evinadresi.com olarak gayrimenkulün mevcut durumunu en iyi bu sektörden uzman bir gözle değerlendirebileceğimizi düşündük ve ilk röportajımızı Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortağı Sayın Neşecan Çekici ile gerçekleştirdik.
Gayrimenkul değerleme sektörünün ülkemizdeki yapısı hakkında kısaca bilgi verebilir misiniz? Sektörün mevcut durumu ve hedefleri açısından bakıldığında hangi noktada olduğunu söyleyebilirsiniz?
Değerlemenin önce SPK, sonra BDDK olmak üzere iki kamu otoritesi tarafından getirilmiş düzenlemeler ile Türkiye’de ilk kurumsal çerçevesi çizildi. Değerleme alanında, bankaların konut kredileri değerleme işi dışında uluslararası yatırım, kentsel dönüşüm, fizibiliteler, özel işler gibi birçok segmentte hizmet verildiğini görüyoruz. Değerlemenin bir sertifikasyon ve akreditasyon sürecine bağlanmış olması, hem şirketleri hem lisanslı uzman kişileri standarda bağlaması sebebiyle artık SPK’nın çizdiği bu çerçevede değerlemenin birçok alana doğru yayılarak gelişeceğini görüyoruz.
Gayrimenkul değerleme sektörü son 10 yıldır, her yıl %20 büyüme gösteriyor. Şu an itibariyle yılda üretilen rapor sayısı yaklaşık 1,5 milyon adet. Sektörün doğrudan ve dolaylı istihdam sayısı 10.000 civarında. Lisanslı uzman sayısı 3.000’leri aşmış durumda. Karlılık %10’lar civarında. Tabii bu durum şirketten şirkete farklılık gösteriyor. 132 adet lisanslı değerleme şirketi var. Ama bunlar ölçek olarak birbirinden farklı şirketler. İş hacminin dağılımına baktığımızda bu şirketlerin %80 civarı bankalara teminat amaçlı kullanılan değerleme raporları hazırlıyor. Geriye kalan %20’nin ise kentsel dönüşüm, sermaye piyasası için değerleme işlemleri, özel değerleme olarak çok çeşitli dağıldığını görüyoruz.
İnşaat sektöründeki gelişmelerin genel ekonomi üzerindeki etkilerini kısaca analiz edebilir misiniz?
İnşaat ve gayrimenkul sektörü faaliyetleri kaynaklı gayrisafi katma değer; 2009 yılından 2016 yılına kadar genel gayrisafi katma değer artışına paralel olarak gelişmiştir. 2016 yılında 2015 yılına göre gayrisafi katma değer %11 dolaylarında artış göstermişken; inşaat-gayrimenkul sektörü kaynaklı gayrisafi katma değer %16 dolaylarında artış göstermiştir. 2016 yılında sanayi sektörünün gayrisafi katma değerden aldığı pay %19 ve hizmetler sektörünün aldığı pay %21 iken inşaat-gayrimenkul sektörünün aldığı pay %17 seviyelerindedir. İnşaat ve gayrimenkul sektörü sanayi ve hizmetler gibi ana sektörler arasında kendini göstermektedir.
Gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisindeki önemli konumu, ekonominin durağanlaşmaya başladığı dönemlerde hükümetleri, sektörün faaliyetlerini arttırmaya teşvik edecek önlemler almaya itmektedir.
2016-2017 yıllarında, terörist saldırıların akabindeki belirsizlikler, başarısız darbe girişimi, olağanüstü hal durumları, kamu ve özel kurumların terörist faaliyetlerden arındırılması operasyonları ve bu operasyonlardan kaynaklanan belirsizlikler Türkiye ekonomisi üzerinde olumsuz etkilere yol açmıştır. Bu gelişmeler üzerine alım gücünü arttırmak, ekonomik faaliyetleri canlandırmak ve yatırımcının güveninin sağlamak amacıyla inşaat ve gayrimenkul sektörüne ilişkin pek çok önlem alınmıştır.
Ekonomi üzerinde bir çarpan etkisi yapan bu sektörün Türkiye GSMH’sında 2010’dan bu yana payı %6’lar seviyesinde gerçekleşmiştir. İnşaat ve özellikle konut imalatı ve buna bağlı alt sektörler ekonominin lokomotifi olmaya devam edecektir.
Mütekabiliyet sonrası ivmelenen yabancılara konut satışlarının şu anki performansını nasıl değerlendiriyorsunuz?
2012 yılında Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklik (6302 Sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun) ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya’daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır.
2013 yılında 12.181 konut biriminin, 2014 yılında 18.959 konut biriminin, 2015 yılında bir önceki yıla göre %20 artarak 22.830 konut biriminin satışı gerçekleşmiştir. 2016 yılında yaşanan başarısız darbe girişimi ve terör saldırıları yabancıların Türkiye’ye olan ilgisinin azalmasına dolayısı ile yabancıya yapılan konut satışının azalmasına neden olmuştur. Fakat bu durumun istisnai bir durum olduğu düşünülmekte ve 2017 yılının başında Türk Vatandaşlığı Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle yabancılara yapılan konut satış sayısının bir ivme kazanması beklenmektedir.
2013 ve 2014 yıllarında yabancıya yapılan konut satışında Antalya, Aydın, Muğla ve Mersin illeri ön planda iken, son iki yılda Trabzon’un, Yalova’nın ve Bursa’nın giderek ön plana çıktığı görülmektedir. İstanbul, Antalya, Bursa ve Aydın illerinin yabancıya konut satışında önemini hala koruduğu görülmektedir.
İlk 5 ülke; Irak, Suudi Arabistan, Kuveyt, Rusya Federasyonu, Afganistan şeklinde sıralanmakta. Geçen yıla göre ilk 5 ülkede değişiklik yok. İlk 5 ülke %50 den fazla orana sahip.
2016 yılı verileri incelendiğinde ulusal düzeyde 18.189 adet konutun diğer ülke vatandaşlarına satışı gerçekleşmiştir. 5.811 adetlik satış ile en büyük satış İstanbul’da gerçekleşmiştir (%32).
2013 ve 2014 yıllarında en çok satış Antalya ilinde görülürken 2015 yılı ile birlikte en büyük satış adetleri İstanbul ilinde görülmeye başlamıştır.
Yabancıların rağbet ettiği iller sıralamasına bakıldığında 2013 yılı hariç ilk on şehrin hiç değişmediği görülmektedir. 2013 yılında İzmir ilk on şehir arasında yer alıyorken sonrasında yerini Trabzon’a bırakmıştır.
Mütekabiliyet yasasının çıkışı ile birlikte yabancıya konut satışında ilk olarak güney illerimiz daha ön planda olurken sonrasında daha çok Karadeniz bölgesi ve Marmara bölgesi ön plana çıkmaktadır. Körfez Ülkelerinden gelen talep doğrultusunda daha çok yeşil doğası ile ünlü bölgelerimizin ön plana çıktığı gözlemlenmektedir.
Son dönemdeki devlet teşvikleri ve dev konut kampanyalarının gayrimenkul satışları üzerindeki etkilerini nasıl yorumlarsınız?
15 Temmuz’da yaşanan elim olaydan sonra Merkez Bankası’nın faiz indirimi konut kredisi ve tüketici kredilerini etkiledi. Hükümetin de bankalara faiz indirimi çağrısından sonra ilk etapta kamu bankaları faiz indirimine gitti. Kamu bankalarındaki indirimler özel bankaları da etkiledi.
Hükümetin yatırımcılara çağrısından sonra ilk olarak piyasadaki bekleme eğilimini kırmak, satışları arttırmak ve bu süreçte yüklenicilerin nakit akımlarına pozitif katkı yapabilmek adına Emlak Konut GYO ilk kampanyayı başlattı. Daha sonra GYODER ekonomik büyümeye destek olmak ve sektöre ivme kazandırmak için Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye kampanyasını gündeme getirdi. GYODER bu kampanyayla, tüm üyeleriyle birlikte ülkenin kalkınması, istihdamın artması ve sektörün ekonomiye katma değer sağlaması için ortak bir kalkınma hareketini başlattı.
Kampanya kapsamında GYODER üyesi 49 üye firmanın 120’ye yakın projesinden yaklaşık 60.000 konut ve 3.200 ofis, 10 yıl vadeli ve aylık yüzde 0.7’lik bir kredi faizi ile tüketiciye sunuldu. 1-31 Ağustos tarihleri arasında geçerli olacak kampanyada satılacak konutlar için peşinat yüzde 25 yerine yüzde 20 oldu. Ulusal kampanyanın sonuçlarını aldığımızda çok ciddi bir satışın gerçekleştiğini ve sektördeki bu sağlam duruşun çok ciddi olumlu etkilerinin yaşandığını rahatlıkla söyleyebilirim.
Gayrimenkul fiyatlarındaki balon tartışmaları malumunuz, sizce fiyat anlamında bir balondan söz etmek mümkün mü?
Sektörel anlamda bir balon yok. Fiyat- stok- satış arasında yaptığımız derin analizler sektörel anlamda bir balon olmadığını göstermektedir. Bölge veya semt bazlı fiyatlarda bir köpükleşme eğilimi vardır ve kendi dinamikleri içinde değerlendirilmelidir.
Gayrimenkul fiyatını etkileyen temel değişkenler nelerdir? Yatırımcılara ve tüketicilere konut satın alırken en çok hangi konulara dikkat etmelerini önerirsiniz?
Lokasyon, konsept, inşaat şirketinin kurumsallığı ve şeffaflığı, ürün kalitesi fiyat üzerinde etkisi olan önemli kriterlerdir.
Mutlak surette kurumsal firmalardan alışveriş yapılmalı ve detaylar incelenmelidir. İnşaat ruhsatı, projeye uygun imalat, satış grafiği, satış sözleşmeleri, tapu devri hususları üzerinde titizlikle durulmalıdır.
Aidatların ve kira getirisinin yatırım değerine oranla optimum olması ayrıca çok önemlidir.
Site içerisindeki sosyal donatı alanları, yeşil alanlar, otopark alanları, binalar arasındaki uzaklıklar gibi etmenler belirleyici faktör olarak ortaya çıkacaktır. Ayrıca sitede yaşayanların profilleri yani komşuluk çevresinin niteliği yaşamı etkileyen koşullardır. Site yönetiminin profesyonel bir firma tarafından yapılıyor olması da kalite anlamında önemli bir artıdır.
İstanbul’un her iki yakası için de hangi bölgelerin yatırım anlamında öne çıktığını söyleyebilirsiniz?
2018 yılında kentsel dönüşüm projelerinin sayısının artması beklenmektedir. Mevzuattaki düzenlemeler; kentsel dönüşüm sürecinin zorluklarını en aza indirmesi bakımından özellikle büyük ölçekli ve sorunlu olarak görülen alanlarda, kentsel dönüşüm faaliyetlerini arttıracaktır. 2018 yılında kentsel dönüşüm faaliyetleri açısından Gaziosmanpaşa, Esenler, Üsküdar, Şişli-Okmeydanı, Bağcılar ve Sarıyer ilçelerinin ön plana çıkması beklenmektedir.
Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy-Sancaktepe Metro Hattı’nın özellikle Çekmeköy, Sancaktepe ilçelerinin, ayrıca Havaray projesi Küçükçekmece ilçesinin gayrimenkul piyasasında ön plana çıkmasına neden olacaktır.
Ofis Piyasasında, yapılacak projelerin 1,5 milyon metrekaresi Asya yakasında yer alacaktır. En dikkat çeken bölge ise en büyük metrekareli ofis arzının oluşacağı Ataşehir’deki İstanbul Finans Merkezi’dir.
Özellikle Kartal ve çevresinin gayrimenkul yatırım potansiyeli hakkında bilgi verebilir misiniz?
Gayrimenkul sektörü açısından bakıldığında kentsel dönüşüm çalışmaları, Kadıköy-Kartal Metro hattı, Adliye Sarayı gibi yatırımlar ve ticaret alanlarının yoğunlaşmasının da etkisiyle son birkaç yıldır Kartal, Anadolu Yakası’nda ön plana çıkmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında olan Kartal’da buna bağlı olarak kamu yatırımları ve özel sektör yatırımları artmıştır. Proje ve inşaat aşamasında olan metro hatları, Sabiha Gökçen Havaalanı’na yakınlık Kartal’ın bu konuda avantajı olmuştur. Bölgenin değeri yükselmiştir.
Yerel yönetim ayağında ise İmar Plan değişiklikleri yapılmıştır. Deprem Dönüşüm Müdürlüğü kurulmuştur. Kentsel dönüşüm konusunda kamu-özel sektör işbirlikleri gündeme gelmiştir.
Güçlü Yönler
- Havaalanı ve limana yakın konumlanması,
- Güçlü karayolu ulaşım bağlantılarının olması,
- Bölgede önemli gayrimenkul geliştirme projelerinin bulunması,
- İmalat sanayi bölgelerine yakın olması,
- Boş alanların ve kullanılabilir arsa stokunun bulunması,
- Sanayi alanlarının ve konut alanlarının dönüşümünün başlamış olması
Zayıf Yönler
- Sosyal donatı alanlarının yetersiz olması,
- Gecekondu alanlarının ve sanayi alanlarının oluşturduğu görsel ve fiziki kirlilik,
- Altyapının yetersiz olması,
- Arsa fiyatlarının yüksek olması.
Fırsatlar
- İnşaatına başlanan ve projelendirme / ihale aşamasında olan raylı sistem projelerinin, bölgenin ulaşılabilirliğini daha da arttıracak olması,
- Dönüşüm ve yenilenme ile birlikte çevre kalitesinin ve kullanıcı kitlesinin değişmekte olması,
- Bölgenin geliştirilen projeler ile çekiciliğinin artması ve gelişecek bir bölge olarak ön plana çıkması.
Tehditler
- Bölgede kentsel dönüşüm projelerinin bir bütün içerisinde planlanmamış olması
- Var olan sanayi alanlarının, bölgenin gelişimini olumsuz etkilemesi.
evinadresi.com
Write a comment: