Konutta kar marjının yarı yarıya düştüğü bu dönemde yanlış bir stratejinin fizibiliteyi hemen tersine döndürdüğünü belirten Epos Gayrimenkul Danışmanlık Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, “Bugün 50-60 yıllık bir firmanın bile yanlış projelendirme, yanlış fiyatlama, yanlış lokasyon seçme gibi bir lüksü yok; çünkü kar marjları çok düşük. Yeni projeye başlama konusunda daha hassas, maliyetlerin ise en detaylı çalışılması gerektiği dönemdeyiz” dedi.
Konut sektöründe özsermayesi güçlü firmaların ayakta kaldığı, hesaplarını doğru yapmayan bazı firmaların ise elimine olduğu bir dönemin yaşandığına dikkat çeken GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, bu dönemde sektörün içinde bulunduğu durumu Emlakjet’e değerlendirdi.
Sektörün tıpkı İngiltere, Almanya, Polonya ve Balkanlar’da olduğu gibi dönem dönem doğal bir ayıklanma ve düzeltme dönemi yaşadığını kaydeden Çekici, bu durumu piyasanın bir gerçeği olarak görmek ve sektörün geneline maletmemek gerektiğini belirtti. Çekici, “Bu dönemlerde işini düzgün yapan, hesaplarını doğru öngören firmalar şanslı olacak. Zora düşenler de olacaktır. Ancak bugün 50-60 yıllık bir firmanın bile yanlış projelendirme, yanlış fiyatlama, yanlış lokasyon seçme, yanlış zamanda lansmana çıkma, yanlış kat karşılığı oranı verme gibi bir lüksü yok; çünkü kar marjları çok düşük. Geliştiricinin neredeyse herhangi bir yatırım enstrümanının yıllık getirisi kadar toplam kar marjı var. Bu kadar düşük kar marjında yanlış bir hareket, hemen fizibiliteyi tersine döndürüyor” diye konuştu.
‘Satış’tan önce ‘maliyet’ sürecini doğru yönetme zamanı!
Sektörün en ince araştırmaları yapıp, en detaylı maliyet ve satış yönetimini yapmak zorunda olduğu bir dönemde olduğunu vurgulayan Çekici, “Cesaretle üretim devam ediyor, lansmanlar sürüyor. Kurumsal olan pek çok firmayı da tebrik etmek lazım. Ancak bu süreçte sadece fiyatı doğru çıkarmak ve doğru ödeme planı yapmak da yetmiyor. Satıştan ve hatta her şeyden önce doğru bir maliyet sürecini yönetmek bu dönemin esas zorunluluğu” dedi. Çekici, yeni arsaya projeye başlama konusunda daha özenli, dikkatli ve hassas bir çalışma yılının da sektörü beklendiğinin altını çizdi.
Baharda sektör yeni lansmanlara hazırlanıyor
Beklenenin üzerinde bir talep yaşanan 2017 yılında yeni projeleri geliştirme hazırlığı olduğuna dikkat çeken Çekici, geçen yılda fizibilite raporu, en etkin ve verimli kullanım analizi gibi alanlarda çok sayıda danışmanlık verdiklerini, sektörün ‘frene basmamasının’ moralleri yükselttiğini kaydetti.
İnşaat sektöründe firmaların ekonominin daralma dönemlerinde birdenbire küçülemeyeceklerini hatırlatan Çekici, şöyle devam etti: “Firmaların yetişmiş kadroları ve taşeron anlaşmaları var, sektör için durmanın ve küçülmenin de bir maliyeti olur. Ayrıca taahhütler var, atılan imzalar, alınan krediler ve anlaşma yapılmış arsaları da hesaba katmak gerekiyor. Sektör bu nedenle geçen yıl canlılığını, gayrimenkul geliştirme hazırlığı anlamında korudu. Sermayesi güçlü, arsa sahibi olan, farklı sektörlerden gelen geliştiriciler arsa almaya devam etti. Fırsat buldukları yerlerde, ülkeye ve sektöre inananlar yatırım yapmaya devam etti. Mevcut satışlardaki hareketi görmek istiyorlar. Major bir sıkıntı olmazsa, baharda yeni lansmanları göreceğiz. Pek çok proje hazırlandı. Moraller biraz daha toparlanıp durgunluk süreci aşıldığında, lansmanlar sürecek. Gayrimenkule yatırım yapacak firmalar var ancak daha temkinli bir çalışma gündemleri var.”
Gayrimenkul neden hala güvenli bir yatırım?
Konutun avantajının Türk halkı için hep gündemde olduğunu hatırlatan Çekici, “Döviz seyri çok dalgalı, SPK araçlarına da çok alışık değiliz. Parayı tutmak, konut tutmaktan daha riskli bile görülebiliyor, eldeki paranın eriyebileceği korkusu var. Getirisi çok iyi olmayan bir gayrimenkul bile, her zaman daha güvenli ve yatırımsal görülüyor. Gayrimenkule hem geliştiriciler hem finans sektörü, nüfus, dönüşüm, demografik vb gerekçelerle bitmeyecek bir iş gözüyle bakıyor” diye konuştu.
Bankaların kredilendirme mekanizması devreye girmeli
Firmaların kendilerini finanse ederken senetli satışla bir de müşteriyi finanse etme sorumluluğunu almasını değerlendiren Çekici, bunun her firmanın yapabileceği bir iş olmadığını, karlılık düşük olduğu için kampanyaların agresif olmasının orta ve uzun dönemde firmaları yıpratacağını kaydetti. Bu nedenle, banka kredisi kullanmanın daha doğru bir yöntem olduğunu belirten Çekici, “Yap-sat modeli nedeniyle özsermaye derinliği yok. Bir derinliğin olması lazım ki yüksek vadeli finansman modeli müşteriye sunulabilsin. Senetli satışta vadeler kısa olduğu için aylık ödemeler çok yüksek oluyor. Bu nedenle bankacılık mekanizmasının yüksek oranda devreye girmesi sektör için çok önemli” dedi.
Kamu ve özel sektör işbirliği artık çok kritik
Kamu ve özel sektör işbirliğinin her zamankinden daha önemli olduğunu kaydeden Çekici, şu değerlendirmede bulundu: “Eğer kamu ve özel sektör, her konuda işbirliği yapar ise, arsa sorunu çözülür, girdi maliyetleri düşer. Palyatif (geçici) mevzuat değişiklikleri tek başına çözüm değil. Tapu satışından çok, konut sahipliğinin ikincil piyasalarda bir SPK enstrümanına evrilmesi çok mühim. Konut sertifikaları gibi farklı enstrümanların gelişmesi gerekli. Finansman mekanizmasının derinliği ancak o zaman artar. Ancak kamunun aydınlatılması, eğitilmesi ve bilinçlendirilmesi gerekli. Uzun vadeli bakış gerekiyor. Mevzuatlar buna açık. Halkın tapu alma ve sahiplenme güdüsünün bir nebze azaltılması ve sermaye piyasası araçlarına sempatinin artırılması sektörün önünü açacaktır.”[/column]
Write a comment: